本次看屋地點:Jersey City, Hoboken, Harrison, NJ
最後購屋地點:Harrison, NJ
前言
2022年我的目標只有一個:買房。
忙了一整年總算是壓線完成,過程可說是一波三折,還好最後能順利的入住。半年前的自己根本想不到買房會如此複雜且壓力極大,各種小細節需要討論與處理,接觸到許多不同的人,還得把所有財產與工作能力通通攤開檢視。一路學習了不少,趁著記憶猶新,把熱騰騰的心得分享在這裡,期許自己十年後會再度需要複習(咦?)。
一、開始看房
我們一開始是先鎖定想要購屋的區域與預算,先從Zillow, Trulia等等買賣房屋網站找尋符合條件的房子,接著整整三個月的周末都在累積看房的經驗。網站上基本上都會列出每年稅金、保險、每月的房貸金額、管理費(HOA:通常公寓等有管委會的集體住宅一定會有這筆錢)的估算,水災區還要多一個水災保險(flood insurance),是否需要另租車位?這些都是初期很容易忘記的錢,一定要做足功課才下手,免得買了超乎自己能負擔範圍的房子,之後成了房奴會很辛苦的。基本上現在除非私人買賣,經仲介的交易都非常透明,網站上也能找到實價登錄,歷年買賣、出租的價錢等等,買房初期透過上網研究做功課有個概念還是非常有效的。
*「Open House」
通常正常通過仲介的賣屋都會在上市的那個週末舉辦「Open House」,顧名思義就是開放給有興趣的人參觀,除非是滯留在市場上許久的房子,才必須私下聯絡看房,實際情況當然因地區而異。我們一開始也覺得去看房有點緊張跟尷尬,但熟能生巧,現在覺得根本可以發展成平日興趣,通常只要留下聯絡資訊,仲介也不太理你,偶爾會遇到比較喜歡閒聊的仲介,會問一下你們現在住哪,在看哪一區的房子,有什麼需求,有無合作的房仲等等,稍微應付一下就好。要是遇到喜歡的房仲,也可以發展成未來買房的人脈。我們甚至買房後也還是會去看社區附近的Open House當作市場調查。
二、登場人物
在看房時就可以同時聯絡房仲 (Real Estate Agent) ,貸款銀行 (Lender) ,以及律師(Real Estate Attorney)。我們前兩者是靠著去年剛在同個鎮上買房的朋友推薦,律師則是在台灣人社團裡找的。整個合作過程都還算愉快,很難想像在這麼壓力大的過程中,要是遇到不負責任、找不到人的情況絕對是火上加油。
*房仲(Real Estate Agent) :買賣房屋的靈魂人物
我會建議找熟悉當地狀況的房仲,才能得到最一手的消息。例如我們在看的區域,有個社區的陽台普遍有問題,需要用鋼筋加強結構,許多戶的陽台都不是可以使用的狀態,所以價錢賣的特別低。我們熟悉附近狀況的房仲特別提醒千萬要避開那個社區的房子,要是外地來的房仲可能不會知情。還有另一個房子則是狀況比較糟,房仲特別提醒我們這個房「needs some love」,可見他們早有耳聞,果然屋內狀況讓我們大開眼界。另外交屋之後也有許多需要人脈的時候,熟悉當地的房仲就能提供附近水電工、鎖店、統包商的資訊,一條龍服務就是方便。
三、出offer(台灣好像叫做斡旋?)
我們看的區域房市火熱,看到喜歡的物件,要是剛上市、熱門的房屋必須立刻就出價,有些人平時就會約自己的房仲(buyer agent)去看房,我們更喜歡自由的參觀open house,有喜歡的才聯絡房仲出價。同時銀行的房貸專員會依照買家的收入與其他財產狀況,發一封「pre-approval letter」,這張紙不代表已經批准房貸,只是讓買家能順利地拿到offer。
當時總共經歷兩次出價(外加一次已經收單來不及的)。第一次順利出價後過幾天房價聯絡我們是「second best offer」第二高價的,除非最高價的offer因為各種理由不買了,不然基本上是沒有機會的。第二次出價,也就是後來買到的房子,出價過後幾天房仲通知我們有多組人出價,賣家決定要玩「Highest and Best」,也就是單次的競標賽啦,幸運的是剛好我們的房仲與賣家房仲屬於同公司,她能夠非常清楚的告訴我們賣家希望的價錢與條件,最後讓我們順利的拿到房子。
四、簽約
當房仲幫助你拿到房子後,簽約到交屋這段時間差不多就是律師出場的時候,建議最好先找好免得需要的時候才緊張。律師的工作是幫助買家細看合約、調查房子產權(與Title Company合作),一旦雙方律師都同意合約內容後才會簽約。同時銀行會派專員來看看房子是否值購買的價格(此行為叫appraisal),買家也要請專人來驗屋(此行為叫inspection),以保障自己的權利。
簽約過程十分繁瑣,每個屋子狀況不同,要注意的也不太一樣。以我們自己的狀況為例,房子當時被前屋主作為出租房,於是律師就很注重租客何時搬走的問題,因為要是交屋了租客還沒搬走會有潛在風險(如遇到租霸不願意搬走等等),當然也有人會連租客一起轉手,省的另找租客,買賣的各式繁瑣細節,遇到問題最好還是問你專業的房仲、銀行專員、律師等等,網路上是找不到正確的答案的。
因為房子剛好位處水災區的邊界,水災保險也讓我們忙了好一陣子,還好最後銀行能接受我們接手前屋主的保單,前屋主的保險專員也很罩,辦事效率極高,算是滿幸運的。因為一些狀況所以延後交屋約兩週,賣家也有自己的狀況要處理(前夫跑來分一杯羹之類的鄉土劇情),剛好夠時間讓租客搬走,貸款批准後終於可以鬆一口氣,最後律師幫我們預約title company做最後的交屋動作,整個過程完全不用跟賣方接觸,在律師辦公室把一大疊文件簽好,正式成為屋主。
結論
最後以一句話心得總結:「你不可能遇到最好的房子,只會遇到最適合你的房子。」
祝各位順利買房。
附註
1, 離開律師辦公室我們去隔壁吃cheesecake factory慶祝,我說我要three cheese pasta with mac and cheese on the side(三種起司義大利麵加起司通心粉),店員用吃驚的表情問我你確定嗎? 壓力就真的很大咩(見下圖)
2, 交屋後兩個月我們去看五月天演唱會,結束後我跟J都同意這演唱會比交屋還快樂,買房就是如此微妙的一件事。
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